Projekt umożliwiający budowę domu do 70m2 bez pozwolenia. Specjalista rozwiewa wątpliwości

Budowa domów bez pozwolenia do 70m2 wciąż wywołuje wiele pytań. Jak się okazuje, odpowiedzi na nie mogą zaskoczyć wiele osób. W rozmowie z Mateuszem Balcerkiem, red. naczelnym Oceniamy Deweloperów postaraliśmy się rozwiać wszelkie wątpliwości i odpowiedzieć na najczęściej zadawane pytania w tym obszarze.

Panie Mateuszu, wiemy już coraz więcej o tym, jak finalnie będzie wyglądał projekt domu do 70m2 bez pozwolenia. Co Pan sądzi o tym pomyśle? Czy to krok w dobrym kierunku? Czy naprawdę było tak duże zapotrzebowanie, jak Pan wspomniał, na tego typu zmianę, czy to ma jakieś drugie dno?

Moim zdaniem ma – rząd całkowicie wycofał się z planowania budowy mieszkań socjalnych za państwowe pieniądze. Z Polskiego Ładu wynika wprost, że również gminy otrzymywać będą mniej środków. W związku z tym raczej nie wezmą się one za budowę mieszkań komunalnych, tak jak z resztą dotychczas tego nie robiły. Rządzący chcą więc wyjść z twarzą i proponują inne rozwiązanie, brzmi ono: „obywatelu, łaskawie pozwolimy Ci zbudować Twój własny domek”. Dodatkowo wydaję mi się, że chodzi tu o taki sygnał, że właściciel może robić na swoim gruncie, co mu się podoba. Rządowi zależy na takiej „wolnościowej” masce w tej kwestii. A przecież to właśnie politycy Zjednoczonej Prawicy wprowadzili przepisy, które znacząco ograniczyły możliwość obrotu ziemią rolną.

Od początku uważałem i uważam, że pozwolenie na budowę takich zabudowań jest dobrym pomysłem. Ceny mieszkań rosną jak szalone, młodzi ludzie nie chcą zostawać w swoich małych, rodzinnych miejscowościach, bo oprócz braku perspektyw na pracę i edukację nie mają komfortowych warunków do życia. Problem polega na tym, że w Polsce – nie ma znaczenia czy w mieście, czy małej miejscowości – urzędnicy bardzo arbitralnie podchodzą do zgody na budowę. Wielcy budują sobie wielkie hotele i apartamentowce, które niszczą przyrodę i krajobraz, a biedni nie mogą sobie wybudować chatki. Taka zmiana wprowadzi w końcu jakiś egalitaryzm.

Oczywiście, dobrymi chęciami piekło wybrukowane. Projekt, który opublikowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii zawiera masę dziur i niedopowiedzeń. Jak zauważyła „Rzeczpospolita” przy komercyjnym wykorzystywaniu tego typu zabudowań, właścicielowi może grozić więzienie. Ja z kolei wyczytałem, że w przypadku niektórych terenów zgoda na budowę, co prawda przyspieszona, ale będzie wymagana. No i do tego dochodzi jeszcze masa pytań. Co z nieczystościami z takich domów? Co z podłączeniem ich do prądu i innych mediów? Kto będzie musiał wybudować drogę do takiego budynku? Na to i na wiele innych pytań nie znamy odpowiedzi. Do tego dochodzi masa wątpliwości technicznych. Brak kierownika budowy, kto będzie odpowiedzialny za to, żeby projekt spełniał normy bezpieczeństwa? Jaką będziemy mieli pewność, że laik biorący się za budowę postawi budynek zgodnie z normami technicznymi? Kto będzie odpowiedzialny za np. odpowiednie wykończenie izolacji cieplnej lub elektrycznej w takich budynku? Bez odpowiedzi na takie pytania ten projekt pozostaje wydmuszką.

Zgoda będzie wymagana tam, gdzie nie uchwalono planu zagospodarowania przestrzennego. Czy taki zapis może (pomimo poluzowania prawa w związku z możliwością budowy domu do 70mk bez pozwolenia) pokrzyżować bujne plany właścicieli? Czy jednak będzie to swojego rodzaju tarczą przed tym czym straszą niektórzy aktywiści zajmujący się urbanistyką – doprowadzeniem do ostatecznego zniszczenia Polskiego krajobrazu.

Oczywiście, że może. To jeden z najbardziej kuriozalnych punktów tego projektu. Urzędnik może się przestraszyć i np. zabronić budowy z „bardzo istotnego powodu” w ciągu 21 dni. Moim zdaniem wystarczyłoby tak zmienić przepisy, żeby gminy miałby możliwość np. wyboru kilku-kilkunastu projektów, z których ludzie mogliby sobie budować domy. Wtedy szpecąca „wolna amerykanka” nie wchodziłaby w grę. Tak będzie prościej i estetyczniej.

Zniszczenie przyrody i krajobrazu to poważny problem – ja bym tego nie lekceważył. Wystarczy pojechać w góry, nad morze, czy mazury, żeby zobaczyć masę badziewiarstwa szpecącego te piękne regiony. Uważam jednak, że za niszczenie krajobrazu w głównej mierze odpowiadają trzy filary: kolorowe reklamy i banery, blaszane budy usługowe np. z fastfoodami oraz wielkie molochy np. hotele, takie jak ten, który miał powstać w Puszczy Noteckiej. Uważam, że domy mieszkalne są dopiero na czwartym miejscu. Przejdźmy zatem do bliższych Panu tematów. Czy realizacja ww. projektu może znacząco wpłynąć na rynek deweloperski? Jeśli tak, to w jaki sposób?

Eksperci, z którymi rozmawiałem, uważają, że wpływ będzie raczej nie wielki. Zresztą, wśród samych deweloperów i inwestorów jakoś nie widać oznak paniki. Najwidoczniej nie wierzą w to, że ich potencjalni klienci wezmą do ręki łopaty i piły i sami będą sobie budować mieszkania.

Przechodząc do meritum, dlaczego tak się dzieje – tzw. głód mieszkaniowy jest najbardziej widoczny w dużych miastach. To tam stale wprowadzają się nowi mieszkańcy, to tam ludzie szukają pracy i lepszego życia i w końcu: to tam chcą lokować swoje pieniądze. Pamiętajmy, że aż 35 proc. zakupów nieruchomościowych to inwestycje. Widziała Pani, żeby ktoś inwestował w mieszkania w podupadającym powiatowym mieście, które się wyludnia, leży z dala od szlaków komunikacyjnych i atrakcji turystycznych? No właśnie. Zresztą „dom bez pozwolenia” to projekt skierowany typowo do mieszkańców małych miejscowości. Tam deweloperzy nie działają. Jak ktoś ma do dyspozycji działkę o powierzchni kilkuset metrów kwadratowych w mieście, to nie postawi tam małej drewnianej chatki, bo to się nie opłaca.

Korzystną, acz niewielką zmianą, będzie to, że ludzie, którzy pracują w branży budowlanej, w końcu nie będą musieli uciekać ze swoich miasteczek do metropolii w celu poszukiwania pracy. Może się zmniejszyć bezrobocie w uboższych powiatach, to widoczny plusik.

Przyjrzyjmy się innemu problemowi. Czy ceny materiałów budowlanych mogą rosnąć ze względu na wprowadzenie prawa budowy domu bez pozwolenia do 70mk?

To ciekawe pytanie i warto się temu przyjrzeć trochę bliżej. Ceny materiałów budowlanych rosną już na etapie hurtowym. Firma budowlana kupuje materiały bezpośrednio od firmy, która je produkuje lub sprowadza. Tam cena – mimo że i tak szalenie dzisiaj wysoka, jest niższa niż dla zwykłego Kowalskiego. Prywatne osoby kupują drewno czy styropian drożej od wielkich firm. Poza tym nie wiemy, ile tak naprawdę takich domów powstanie. Według danych GUS w 2020 oddano do użytkowania 221 978 mieszkań. W takim razie, gdyby w ciągu roku powstało kilkanaście, 20 tysięcy takich domów, których konstrukcja nie jest zbyt skomplikowana, nie miałoby to większego wpływu na rynek Obstawiam, że wejście w życie tego projektu mogłoby doprowadzić do maksymalnie kilku-procentowych podwyżek. Byłoby to raczej niezauważalne.

I na koniec… czy takiemu przeciętnemu Kowalskiemu opłaca się budować taki domek? Jakie w ogóle ma z tego korzyści oprócz odrobiny zaoszczędzonego czasu? Czy to nie jest przypadkiem kolejna „kiełbasa wyborcza”?

Na pewno jest w tym dużo kiełbasy wyborczej – już tłumaczyłem czemu. Rząd dzięki projektom: dom do 70m2 bez pozwolenia i zapewnieniu wkładu własnego do kredytu mieszkaniowego chce zmazać plamę po kompletnie nieudanym programie „mieszkanie +”. Jeśli te projekty wejdą w życie, to zjednoczona prawica przy najbliższej kampanii wyborczej będzie się chwaliła pozytywnymi zmianami w mieszkalnictwie.

Co do opłacalności. Uważam, że tych domów nie powstanie zbyt wiele z kilku powodów. Po pierwsze, mamy niż demograficzny. Rodziny są raczej mniejsze niż większe, ludzie z małych wiosek przeprowadzają się do miast. W małych miejscowościach nie ma „głodu mieszkaniowego”.

Po drugie. Budowa takiego domku nie zawsze się opłaca. Jeśli ktoś ma grunt warty parę milionów złotych, to po co ma oszczędzać kilkadziesiąt tysięcy na budowie obiektu, którego nie będzie mógł nawet wykorzystać komercyjnie? Wielu właścicielom ziemi bardziej opłaca się wystąpić o zgodę na budowę czegoś większego.

Kolejna sprawa to koszty budowy takiego domku. Zauważyła Pani, że ceny materiałów już są wysokie. Różnica cenowa między budową domu bez i z pozwolenia będzie bardzo niewielka. Ktoś, kto chce sobie wybudować dom do 70m2 zaoszczędzi jedynie na projekcie (tutaj rząd udostępni darmową pulę, o czym pisaliśmy TUTAJ), i specjaliście, który stosowny projekt prześle do akceptacji urzędników. To raptem 15-25 tys. zł oszczędności, a koszt takiej budowy zacznie się od 200 tys. w górę, przy obecnych cenach materiału.

Podsumowując naszą rozmowę, uważam, że sama koncepcja jest słuszna, ale wymaga ona dopracowania. Polacy powinni mieć prawo do mądrej, podkreślam mądrej, zabudowy własnych działek.

Źródło: własne