DomekIOgrodek.pl
Mateusz

Własne

Tylko u nas: Specjalista w branży deweloperskiej i twórca “Oceniamy Deweloperów” opowiedział o swoim projekcie

8 Lipca 2021

Autor tekstu:

Weronika Dadok

Udostępnij:

Dzięki życzliwości Mateusza Balcerka - specjalisty w branży deweloperskiej, który jest twórcą projektu "Oceniamy Deweloperów" mieliśmy okazję dowiedzieć się informacji, których niewiele osób ma okazję. Ceny mieszkań obecnie są zatrważające, zaś ich wykonanie nie zawsze budzi zaufanie. Niestety nie wszyscy mogą od razu zauwazyć nieprawidłowości. Dzięki temu, że w życie wszedł projekt "Oceniamy Deweloperów" coraz więcej wcześniej nieznanych faktów wychodzi na jaw.

Nasz rozmówca postanowił podzielić się z nami ważnymi kwestiami związanymi z nieruchomościami. Okazuje się, że naprawdę wiele może nas zaskoczyć.

Skąd wziął się pomysł na stronę internetową Oceniamy Deweloperów, która łączy ze sobą koncepcje portalu nieruchomościowego i ocen inwestycji stawianych przez deweloperów?


Deweloperka w Polsce to ostatnio głośny temat. Nie oszukujmy się, ten rodzaj działalności obecnie nie kojarzy się zbyt dobrze. Deweloperom zarzuca się rozmaite grzeszki: niszczenie lokalnego otoczenia (zieleni lub zabytków), koloryzowanie wizualizacji tworzonych inwestycji, rozpoczęcie budowy bez pozwolenia, tworzenie miko-mieszkań niespełniających norm, czy zawyżanie cen nieruchomości. Postanowiliśmy oprócz typowego, newsowego portalu mieszkaniowego zafundować naszym czytelnikom rzetelne recenzje inwestycji deweloperskich i fachowe porady, żeby pomóc im w wyborze wymarzonych czterech kątów.


Każdy przecież może sam ocenić, czy chciałby zakupić dane mieszkanie, co daje zatem wasza pomoc?


Nie do końca. Nie każdy ma specjalistyczną wiedzę, która pomoże mu wykryć ewentualne wady w nowym lokalu. Mówimy tu na przykład o źle położonych tynkach, czy niewłaściwie zaprojektowanych instalacjach wodno-kanalizacyjnych. Przeciętny Kowalski interesuje się budowlanką raz w życiu, kiedy kupuje mieszkanie. Do tego dochodzi jeszcze kwestia prawna – sprawdzenie, czy nieruchomość nie jest obarczona wadami z tej dziedziny. No i czy inwestor jest wiarygodny. Deweloperzy też nawijają makaron na uszy klientom, zachwalając wykończenie budynku, a po przejrzeniu opisu technicznego okazuje się, że jest on wykonany z najtańszych materiałów.


Problem polega na tym, że jak powiedział mój znajomy architekt, „polski klient jest najmniej wymagającym przed podpisaniem umowy i najbardziej wymagający po zakupie”. Klienci zauważają wady nieruchomości dopiero wtedy, kiedy kupią lokal i sprowadzą fachowców do jego wykończenia. No, a wtedy to jest już musztarda po obiedzie. Można oczywiście iść do sądu, ale to potrwa wiele lat i będzie nas kosztowało wiele pieniędzy i nerwów.


Co więc chcecie osiągnąć, prowadząc taki portal?


Misją Oceniamy Deweloperów, jest edukowanie społeczeństwa, jak świadomie kupować mieszkania od uczciwych firm. Przykład poszkodowanych osób, które kupowały nieruchomości od niezidentyfikowanego dewelopera-widmo, który uciekał z kasą, pokazuje, że jest u nas deficyt tej wiedzy. Po tym, jak opisaliśmy taką historię z Białołęki, na naszym Facebooku zainteresował się tym nawet jeden radny. Nie można mieć pretensji do mieszkańców naszego kraju o to, że nie do końca się na tym znają. W Polsce kapitalizm funkcjonuje dopiero od 30 lat. Wcześniej mieszkania szczęśliwi dostawali od państwa i nie było żadnego wyboru. Ewentualnie, na wsi budowało się samemu. Nic więc dziwnego, że polski konsument jest mniej świadomy od np. amerykańskiego.


Kolejny aspekt to oczywiście wywieranie presji na inwestorach, żeby nie sprzedawali wadliwego, byle jakiego produktu. Dotychczas ocenialiśmy nieruchomości jako „ukryci klienci” lub podczas odbiorów mieszkań ze współpracującą z nami firmą. Dzięki temu mogliśmy też ocenić obsługę deweloperską. Myślę jednak, że zainteresowanie naszym projektem to jednak zmieni i będziemy musieli chodzić po sprzedawanych mieszkaniach jawnie. Ciekawe, jaki inwestor się na to zgodzi (śmiech). W każdym razie chciałbym stanowczo podkreślić, że działamy niezależnie. Mimo że sprzedajemy też usługi związane z tematyką nieruchomości, deweloper nie może sobie u nas kupić oceny inwestycji.


Zdradzi nam Pan, jak wyglądało takie ocenianie od kuchni?


Wybieraliśmy ukończone już osiedle, na którym zostały mieszkania do sprzedaży. Najpierw patrzyliśmy na plany zagospodarowania, okolicę (lokalizacje) i jechaliśmy na miejsce, podając się za klientów. Potem udajemy się do biura sprzedaży, gdzie wypytujemy o cenę, otoczenie i prosimy o wizualizacje, broszurki informacyjne i inne szczegóły. Potem oglądamy mieszkanie, zwracając również uwagę na wykończenie i jakość części wspólnych i architekturę. Potem wystawiamy ocenę na podstawie kryteriów, które znajdują się na stronie internetowej.


Przejdźmy za tym do tych deweloperów. Czy oni faktycznie popsuli rynek, tak, jak się mówi?


Poruszyła Pani temat-rzekę. Sprawa jest bardzo złożona i nakłada się na nią kilka czynników. Generalnie, tutaj pewnie zaskoczę naszych czytelników, sytuacja na rynku nie jest aż tak zła jak na przykład 20 lat temu. Wtedy nie było np. upowszechnionego internetu i ciężko było znaleźć informacje o wiarygodności dewelopera. Na rynku było pełno oszustów, marże inwestora za nowy lokal sięgały 40%. Dzisiaj jest to średnio 25%. Zdarzały się takie błędy jak totalnie źle wylane podłogi i dziurawe od środka ściany. Klienci podczas odbioru nie korzystali z pomocy profesjonalnych firm i nie potrafili tego wykryć. Nie znali też swoich praw. Poza tym pod koniec lat 90’ mieszkania były często budowane z lichych materiałów i po 2-3 latach od zakupu, niektóre elementy się po prostu rozsypywały.


Niestety, z powodu podwyżek cen komponentów ten problem wraca. Dzisiaj deweloperzy też oszczędzają, na czym się da i np. nagminnym problem w Warszawie jest przemakanie ścian w garażach, bo są one niestarannie wybudowane. Jeśli chodzi o dzisiejszy rynek, problemem jest też wysoki popyt, co ułatwia zadanie sprzedawcom. Deweloper sprzedaje większość mieszkań już na etapie „dziury w ziemi”, czyli pokazując jedynie wizualizacje. Stanowczo odradzam takich transakcji komuś, kto chce kupić jedno mieszkanie na całe życie.


Skoro jest tak dobrze, to czemu jest tak źle? Społecznicy i komentatorzy narzekają, że deweloperzy sztucznie podwyższają ceny, nie sadzą zieleni – wręcz ją wycinają, stawiają budynki „okno-w-okno” do tego budują tzw. mikro-apartamenty (kawalerki poniżej ustawowo dopuszczonej powierzchni – red.).



Spróbuję po kolei odpowiedzieć na te zarzuty. Wiele z nich jest prawdziwych. Zacznijmy jednak od początku. Odnośnie cen, to nie jest takie proste. Jak już wspomniałem, procentowo marża deweloperów jest i tak niższa niż przed kryzysem z 2008 roku. Obecnie jednak na ceny mieszkań decydujący wpływ mają: wysoka inflacja, horrendalne ceny materiałów budowlanych, brak dostępnych gruntów pod zabudowę mieszkaniową i rekordowo niskie stopy procentowe, które sprawiły, że bogaci inwestorzy kupują mieszkania jako lokatę, zamiast trzymać pieniądze w bankach, czy kupować akcje. To właśnie holdingi inwestycyjne i bogacze napędzają popyt, który widzimy. Należy pamiętać, że w Polsce nie ma podatku katastralnego. Oznacza to, że w niektórych przypadkach bardziej opłaca się trzymać mieszkanie puste niż je sprzedać albo wynająć.


Więcej prawdy jest w Pani dalszych zarzutach. Z zielenią problem jest szerszy – deweloperzy starają się maksymalizować zyski. Klient płaci przecież za metr kwadratowy mieszkania i miejsce garażowe – a nie za zieleń. Dlatego deweloperowi bardziej opłaca się zabudować całą działkę, zamiast stworzyć przyjazną przestrzeń dla mieszkańców. Dodam, że w naszych recenzjach bardzo mocno piętnujemy takie zachowanie. Dodatkowo problemem jest samo projektowanie osiedli. Dziedzińce znajdują się często na tzw. płycie garażowej. Czyli mamy kilkadziesiąt centymetrów ziemi a pod spodem strop. To uniemożliwia sadzenie drzew, bo korzenie mogłyby uszkodzić konstrukcję.


Odnośnie zabudowy okno-w-okno to wydaję mi się, że problem był jednak większy jakiś czas temu. Wtedy inwestorzy potrafili jawnie oszukiwać klientów i urzędników w swoich planach. Dzisiaj jest o tyle lepiej, że informacje o takich planach inwestora znajdują się w planach zagospodarowania przestrzennego. Wystarczy, że klient je przejrzy. Dlatego tak ważna jest edukacja. Tutaj mamy też pozytywne doświadczenia z biurami sprzedaży. Pracownicy dewelopera na pytania o taką zabudowę najczęściej odpowiadają zgodnie z prawdą. Kilka lat temu był bezprecedensowy wyrok sądowy w podobnej sprawie na Wilanowie. Sprzedawca nie poinformował klienta, że tuż obok nowego osiedla powstanie inna zabudowa. Mimo tego, że widniało to jak byk w miejskich planach, sąd uznał, że nabywca został wprowadzony w błąd i zasądził mu odszkodowanie.


Mikro-kawalerki na wzór chiński to faktycznie interesujący temat, ale nie potrafię go jednoznacznie ocenić. Nakłada się na to specyfika rynku, społeczeństwa i innych uwarunkowań. Daleki jestem od opinii tzw. aktywistów miejskich, którzy krzyczą, że ludzie są zmuszani do kupowania tego typu lokali, bo inaczej byliby bezdomni. Za cenę takiej mikro-kawalerki na Woli blisko centrum (około 17 tys. za metr) można spokojnie kupić 30-metrowe mieszkanie na dalszej Białołęce. Jak widać, dla ludzi lokalizacja jest ważniejsza od komfortu. Do tego dochodzi jeszcze potrzeba zakupu mieszkania na własność. W Polsce nie ma kultury długotrwałego wynajmu jak np. w Austrii czy w Niemczech. No i nie ma państwowych mieszkań, co powoduje, że wynajem jest często mniej opłacalny niż kupno na kredyt. Z mikrokawalerkami mam natomiast inny problem. O ile uważam, że konsument ma prawo zdecydować, czy chce takie coś kupić i tam mieszkać to, te osiedla, na których one powstają, faktycznie urągają jakimkolwiek cywilizowanym standardom. Albo mamy wysokie budynki okno-w-okno, albo mikro-apartamenty powstające w budynkach, które zgodnie z prawem nie są zabudową mieszkaniową (np. stare magazyny).


No właśnie. Mamy przecież masę przykładów, że deweloperzy często naginają albo wręcz łamią prawo. Mam tu na myśli przykład słynnego już zamku w Puszczy Noteckiej albo budowy szpecącego krajobraz Hotelu Gołębiewski tuż nad brzegiem Bałtyku.

Opisywaliśmy te historie w naszych tzw. wieściach z rynku. To bulwersujące przykłady. Spróbuję je rozebrać na czynniki pierwsze. O budowie zamku dowiedzieliśmy się dzięki temu, że jakaś prywatna osoba zrobiła dronem zdjęcia placu budowy. Urzędnicy państwowi niczego nie zauważyli. Potem twierdzili, że nic z tym nie można zrobić. Dopiero kiedy zainteresowały się tam władze państwowe i posypały się dymisję w lokalnych strukturach, udało się tę budowę wstrzymać. Z hotelem w lesie na brzegu morza jest jeszcze ciekawiej. Robert Skarburski, wójt gminy, za którego kadencji sprzedano Gołębiewskiemu teren pod inwestycję, został później dyrektorem w hotelu. To pokazuje niestety dobitnie stan naszego państwa.
Proszę zwrócić uwagę, że nadzór budowlany czy krajobrazowy to u nas fikcja. Wystarczy pojechać w góry, żeby zobaczyć szpecące okolice banery, czy nielegalne zabudowania. Koszmarem są szczególnie budowane bez zezwoleń blaszane konstrukcje. Ostatniej zimy, pod wpływem wiatru, jedna taka wiata się zawaliła i zabiła człowieka. Była postawiona oczywiście nielegalnie. Więc jeśli państwo nie jest w stanie zablokować w pełni jawnej samowolki budowlanej zwykłego Kowalskiego, to nie dziwmy się, że nie jest też w stanie postawić się miliarderowi, który ma nieograniczone pieniądze, wpływy i armię prawników.


Żeby było jasne, mam liberalne podejście do różnych regulacji i uważam, że nie ma sensu wprowadzać nowych jeśli poprzednie nie działają. Natomiast urzędnicy muszą sumiennie korzystać z tych narzędzi kontroli, które już mają.


Jak Pan widzi ewolucje rynku mieszkaniowego w Polsce? W jaką stronę będą szły trendy?


Myślę, że to pytanie na oddzielną rozmowę, bo nie da się na to odpowiedzieć w kilku zdaniach. Nie wiemy, jak będą się kształtowały ceny, czy nie zostanie wprowadzony podatek katastralny, który ten rynek zrewolucjonizuje i czy ludzie nie będą woleli budować samemu małych domków z dala od centrów miast. Nie wiadomo, czy w ciągu roku, dwóch nie pęknie bańka spekulacyjna na mieszkaniach. Ten, kto twierdzi, że wie, jak będzie ten sektor wyglądał za 5-10 lat, ten po prostu zmyśla.

Serdecznie zapraszamy do zapoznania się z ogromem wiedzy, którą oferuje nam strona naszego partnera oceniamydeweloperow.pl

Źródło: Własne

Artykuły polecane przez redakcję Domek i ogródek:

Podobne artykuły

Małe mieszkanie

Architektura

Jak urządzić małe mieszkanie – porady, zasady oraz dobór mebli

Czytaj więcej >
Impregnat do betonu

Architektura

Impregnat do betonu – charakterystyka, rodzaje oraz prawidłowy sposób nakładania preparatu

Czytaj więcej >
Płytki

Architektura

Impregnat do fug – cechy charakterystyczne, mocne strony, rodzaje oraz prawidłowy sposób nakładania preparatu

Czytaj więcej >
kolory

Architektura

Jak łączyć ciepłe i zimne kolory – porady

Czytaj więcej >
Blat kuchenny

Architektura

Jaki kamień wybrać na blat kuchenny – charakterystyka, rodzaje, zabiegi pielęgnacyjne oraz mocne i słabe strony blatów kuchennych

Czytaj więcej >
Wygłuszanie sufitu

Architektura

Jak wygłuszyć sufit – cechy charakterystyczne oraz dostępne rozwiązania

Czytaj więcej >